2024
Usucapione in condominio sulle parti comuni: quando è possibile?
Avv. Matteo Mami / 0 Comments /Introduzione
In molti casi, all’interno di un condominio, possono sorgere dubbi sui limiti e i diritti di proprietà relativi a determinati spazi o beni comuni. Un concetto giuridico fondamentale in queste situazioni è l’usucapione in condominio, che può permettere a un singolo condomino di acquisire la proprietà di un bene comune attraverso il possesso prolungato e ininterrotto. Recentemente, la Corte di Cassazione ha affrontato questo tema con l’ordinanza n. 26024 del 4 ottobre 2024, stabilendo nuovi criteri per l’acquisizione per usucapione di beni comuni, anche in presenza di servitù condominiali.
Che cos’è l’usucapione e come funziona nel condominio?
L’usucapione è un istituto giuridico che consente di acquisire la proprietà di un bene attraverso un possesso continuo, pacifico e ininterrotto, protratto per un certo periodo (20 anni nel caso di beni immobili). In ambito condominiale, questo può diventare un tema complesso, poiché riguarda beni utilizzati da più persone e che rientrano nei beni comuni. L’usucapione in condominio è possibile, ma richiede che il singolo condomino dimostri un uso esclusivo del bene comune, tale da escludere l’uso da parte degli altri condomini.
La recente ordinanza della Cassazione n. 26024 del 4 ottobre 2024
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 26024, ha chiarito che un condomino può acquisire per usucapione un bene comune anche quando su di esso gravano delle servitù passive di passaggio, come quelle necessarie per gli impianti tecnologici comuni. La Corte ha stabilito che l’esistenza di tali servitù non è ostacolo all’usucapione, purché il possesso del bene sia esclusivo e ininterrotto. In sostanza, l’esclusività dell’uso deve essere tale da impedire che altri condomini possano esercitare un possesso effettivo del bene in questione.
Come si dimostra l’usucapione in condominio?
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Possesso esclusivo e visibile: Perché si realizzi l’usucapione in condominio, il condomino deve dimostrare che il possesso del bene comune è stato esclusivo e riconoscibile dagli altri. Ad esempio, se un condomino chiude un passaggio comune e lo utilizza esclusivamente, questo potrebbe costituire un possesso idoneo all’usucapione.
- Periodo continuativo: La legge richiede che il possesso si protragga per un periodo ininterrotto di almeno 20 anni. Questo significa che il bene deve essere utilizzato in modo continuo senza interruzioni significative che possano compromettere la continuità del possesso.
- Esclusione degli altri condomini: Il possesso deve escludere effettivamente gli altri condomini dall’uso del bene. Questo è un punto fondamentale: in caso di utilizzo condiviso del bene, l’usucapione non può essere applicata.
- La trasformazione del compossesso in possesso esclusivo, pur non richiedendo l’interversione nel possesso, postula comunque la sussistenza di una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus, che va manifestata attraverso la comunicazione, anche con modalità informali, agli altri condomini della volontà di voler possedere in via esclusiva. A tal fine, l’astensione degli altri partecipanti dall’uso della cosa comune è irrilevante.
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Natura del bene comune e la presenza di servitù: L’ordinanza della Cassazione ha precisato che la presenza di servitù condominiali di passaggio o di impianti tecnologici non impedisce l’usucapione. Questo chiarimento è particolarmente rilevante, poiché stabilisce che l’esistenza di tali servitù non contrasta con il possesso esclusivo richiesto per l’usucapione.
Casi pratici: quando è possibile l’usucapione in condominio?
Vediamo alcuni esempi che potrebbero verificarsi nella vita quotidiana di un condominio:
- Uso esclusivo di una cantina: Se un condomino utilizza in via esclusiva una cantina o un magazzino comune per oltre 20 anni, tenendo il locale chiuso a chiave e impedendo l’accesso agli altri, potrebbe essere possibile richiedere l’usucapione del bene.
- Occupazione di un’area cortiliva: Quando un condomino utilizza uno spazio comune come cortile o giardino per fini personali, recintandolo o destinandolo a parcheggio esclusivo, si potrebbe configurare l’usucapione, a patto che questo utilizzo sia continuativo e non contestato per 20 anni.
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Recinzione di un terrazzo comune: Nel caso in cui un condomino abbia recintato una porzione di terrazzo ad uso comune e la utilizzi esclusivamente da oltre 20 anni, questo potrebbe portare all’usucapione del bene.
Conclusione: quando l’usucapione è una strada percorribile?
L’usucapione in condominio può rappresentare una strada percorribile, ma solo a determinate condizioni. Il possesso deve essere esclusivo, continuativo e visibile, e deve escludere l’uso del bene da parte degli altri condomini. L’ordinanza della Cassazione n. 26024 del 2024 offre un chiarimento importante, consentendo l’usucapione anche in presenza di servitù passive per impianti tecnologici comuni, purché il possesso sia idoneo. Prima di intraprendere qualsiasi azione, è consigliabile consultare un esperto di diritto condominiale per valutare la fattibilità di un’azione per usucapione.
Concludendo, l’usucapione in condominio resta un istituto complesso ma interessante, che può aprire nuove possibilità per i singoli condomini interessati ad acquisire beni comuni. Tuttavia, è fondamentale procedere con cautela e con l’assistenza di un legale qualificato.
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